中國住宅地產市場發(fā)展到今天，可以說已經開始進入第三個階段，第一個階段是從產品角度講是解決老百姓買房有沒有的問題，第二個階段是面積的大小問題。現(xiàn)在正從第二個階段向第三個階段過渡，在解決大小問題的同時要解決一個質量好壞的問題。近年來，隨著社會的發(fā)展，人們對住宅的要求已不僅僅是質量和規(guī)模。他們對住宅景觀環(huán)境的要求越來越高。

二、發(fā)展歷史

1、初創(chuàng)：挖掘公園地段價值 

據業(yè)內專家介紹，早在上世紀70年代末，以北京為代表的一線城市住宅中，就已引入了園林綠化概念，但當時的綠化僅局限于草地、簡單的雕塑等。到了80年代末，國外社區(qū)中的規(guī)模化綠地被更多引入。之后，隨著房地產市場飛速發(fā)展，園林景觀住宅的范圍更為寬泛。 

"上世紀90年代，朝陽公園附近就出現(xiàn)了一批定位’公園地產’的高端住宅，可以算是北京最早的主打園林景觀的住宅，"亞洲人居環(huán)境協(xié)會副主席開彥介紹。 

據介紹，公園地產一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商依托市政公共公園或房地產開發(fā)與公園建設結合起來的項目。此類項目將公園景觀作為樓盤的特色和賣點，打造建筑、人文與自然環(huán)境結合成一體的地產概念，迎合了人們對綠色、健康、閑適等居住環(huán)境向往的需求。因此，公園地產一般都能以較貴的價格，獲得較好的銷售業(yè)績。 

公園地產在一段時間內被看作是最早的園林住宅地產，只要是與公園沾邊的項目，都打著公園地產的旗號宣傳其綠色生態(tài)價值和園林景觀。但隨著公園附近住宅地塊越來越稀缺，真正的公園地產數量正在迅速減少，早期真正的公園地產也已幾近售罄。為此，園林住宅開始向"造園"的方向發(fā)展。

2、發(fā)展：量身打造社區(qū)園林 

"近一兩年，公園周邊住宅用地稀缺，此類借助自然公園來打造的公園地產項目日漸減少。為了迎合人們對居住環(huán)境日益增長的要求，在社區(qū)內部量身定做園林，就成為了主流做法。"一位住宅園林方面的資深從業(yè)者分析稱。

加大社區(qū)內園林景觀的打造，不僅能為樓盤增加附加值，更能提升人居環(huán)境水平。開彥認為，衡量一個樓盤景觀是否優(yōu)質的標準，除了小區(qū)綠化面積是否夠大之外，還應該看小區(qū)的綠化植物的種類是否豐富，搭配是否完善。景觀不僅要點、線、面相結合，講求層次，同時，也要注重人與自然之間的互動，為居民的休閑活動提供綠色場地。 

以位于西山板塊的高端樓盤西山壹號院（2012年園冶杯住宅景觀獎設計金獎項目）為例，項目社區(qū)園林采用多樣化種植手法，精選高大喬木、低矮灌木和草皮相互搭配，營造出多層疊加的綠化體系，真正實現(xiàn)層層有景的觀景效果。 

業(yè)內人士認為，在激烈的市場競爭下，將有更多樓盤主打園林景觀設計。同時，隨著樓盤整體品質的提升，未來的社區(qū)園林景觀將更加注重景觀的和諧性和豐富性，更加強調人性化設計。從各個方面營造一種既舒適、優(yōu)美，又具有豐富內涵的住宅環(huán)境。

三、發(fā)展趨勢 

1、向具有中國地域特色的風格發(fā)展 

在不遠的將來，中國不同城市的景觀同質化現(xiàn)象將被打破，房地產景觀設計將朝著具有不同地域特色的風格方向發(fā)展。最近幾年，由于大型房地產集團在全國開發(fā)項目，其住宅產品在不同城市中大量復制，造成中國城市很多樓盤都有拷貝和仿造的痕跡。照搬人家的東西是沒有太多生命力的。因此中國將來房地產的精品項目就是那些在項目中融入了創(chuàng)新地域特色的樓盤。比如，我們設計的南京頤和公館用創(chuàng)新的景觀語言來體現(xiàn)南京獨有的"民國"風格，取得了優(yōu)異的銷售業(yè)績。

中國地大物博，在每一個城市做出原汁原味的地域風格。這就是立足于中國文化并創(chuàng)造當代中國的新風格，這樣的項目也必將成為下批中國地產的精品項目。 

我們認為．將來房地產景觀設計的趨勢還是以綠化配置為重點。不僅綠量增大，而且綠化的品種．層次將會更加多樣化．生態(tài)化，后期的綠化養(yǎng)護也越來越重要；由于硬質構筑物的材料會隨著時間推移而老化變形，并需要投入大量成本進行翻修維護，因此硬質構筑物的設計量會逐漸減少．我們設計的綠地集團合肥國際花都玫瑰苑項目．就是以大量綠化結合坡地造景。形成特色的居住景觀效果。 

實際上用這種精致的綠化景觀能快速地回籠銷售收入，并贏得買房者的價值認同，達到了口碑宣傳的效果，用景觀效果來營銷所產生的價值遠遠超過了成本投入．而且，由于硬質景觀很少，實際造價成本并沒有高出多少．當然，我們如何做到把房地產的營銷效果和生態(tài)環(huán)保。可持續(xù)發(fā)展的理念結合起來并推廣出去，這才是將來房地產景觀重要的發(fā)展趨勢。 

3、高端樓盤向度假酒店的景觀風格發(fā)展

我們從園冶杯住宅景觀獎的評選中，更能清晰地體會到當前景觀住宅存在一定的問題，這也給我們更多的警示，有針對性的加以改進。 

1、住宅景觀還只是住宅配套，缺乏主導型。 

景觀不僅是高品質住宅的點睛之筆，長遠看來更是住宅未來發(fā)展模式的創(chuàng)新和生命之源，景觀對居住者的生活方式、環(huán)境的生態(tài)循環(huán)、甚至城市形象都起著至關重要的作用，并成為房地產行業(yè)發(fā)展有力的支撐點之一。 

2、住宅景觀缺乏多元化風格。 

住宅產品類型從傳統(tǒng)的泛住宅走向以旅游、商業(yè)為主的多元化傾向、市場的競爭加劇開發(fā)商的反思，差異化定位造成住宅景觀的多元化風格。 

3、為設計創(chuàng)造景觀而設計創(chuàng)造，缺乏身居其中的情境體驗。 

情境導向設計通過對住宅景觀與建筑的整合，使人們對景觀的感受成為一種情景交融的完美體驗，成為地產消費的新趨勢。 

4、人為添加奇思妙想，對自然造成損害得不償失。 

運用先進技術使人們的生活更加舒適方便，同時盡量減少對生態(tài)環(huán)境的破壞，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。"大美無言"，無設計的設計是最高境界，以不著痕跡的設計，創(chuàng)造經典的景觀空間，讓居住還原自然，隨著生活和審美水平的提高，人們逐漸從繁復回歸簡單，更注重生活的本質，返璞歸真、回歸本元，設計開始做減法。 

5、住宅景觀為追求奢華，購進大批成年樹木，造成很大的經濟浪費。這在高檔景觀住宅中尤其明顯。開發(fā)商不差錢，購房者追求尊貴的感覺，于是千年樹木從國外、遠地千里迢迢運來，部分不適合當地氣候土壤，早早枯萎凋謝，這對景觀住宅建設、設計提出了嚴重的警告。 

6、由于業(yè)主的要求，或者設計單位為突出項目的健康環(huán)保，無限制的增加綠量，樹木過密，甚至影響成活。這在一些豪華別墅區(qū)存在的較多，綠量不是不足，而是過多了，這對灌溉、維護都造成了一定的浪費，不過這種情況也非全無好處，綠量、造氧功能的充足，不但對一般別墅區(qū)、莊園內的景觀健康起到良好作用，還能夠影響周邊幾公里的空氣質量，或許這也算是一種對當地氣候環(huán)境的一種補償吧。  

五、應對策略 

景觀設計公司要不斷提高設計質量，境外設計公司必將本土化，本土化的景觀設計公司也必將崛起；設計公司應該不斷增加價值。在工地上監(jiān)管景觀工程質量，控制工程造價。境外公司最致命的問題是不了解中國現(xiàn)狀條件和地理，氣候等因素，盲目地把國外的生活環(huán)境照搬過來，形成"空中樓閣"似的如畫畫-般的創(chuàng)意和概念。以及在施工圖階段對中國不同地域的植物和材料不熟悉，并且不愿投入施工現(xiàn)場進行現(xiàn)場調整。這導致境外公司的大量項目出現(xiàn)了水土不符的情況，而本土化的景觀設計公司正好彌補了這些問題。因此，我們要憑借著對本土文化的傳承。對本地植物的深刻了解和施工現(xiàn)場全方位的配合監(jiān)督服務，建造出房地產景觀精品。 

住宅景觀的發(fā)展，它存在的一些問題，需要我們整個行業(yè)來關注。2013年園冶杯住宅景觀獎現(xiàn)場評審中，專家們對一些項目存在的問題進行重點支出，并且評出了一系列優(yōu)質的工程，做為我國住宅景觀發(fā)展的典范。